Les Sem Béton : Pieds d'argile Palois ?

[jerlau]

Pau doit être la Capitale des Sem Béton : Plus de 10 000 logements maitrisés par les HLM et les SEM comme la Béarnaise d'Habitat; déjà plus de 500 000 M2. Ajoutez y les autres SEM gérant les bureaux, les appartements détenus par la Mairie au titre de la "maîtrise du foncier" et vous allez dépasser le Milliard d'euros enfouis dans le béton.

Soit plus de 12.000 Euros par palois enfouis dans le béton, soit 80 ans de taxe d'habitation au tarif normal, mais seulement 40 ans de taxe d''habitation au tarif palois actuel.

Alors palois, allez voir les chiffres. Que pourrait-on faire avec 1 milliard d'euros.

L'autoroute Langon-Pau gratuite !

600 km de 2*2 voies dans le Béarn. Pau serait vraiment capitale du Béarn, et non pas capitale du béton!

Ces chiffres sont fous !

Et en plus La Béarnaise, conçue pour offrir des loyers sociaux, fait 30% de bénéfices sur les loyers. 5 Millions de profits en 2006 pour 17 millions de loyers. Un prodige.

A Pau le riche est taxé et le pauvre n'est pas oublié. Egalité Parfaite !

Et on a une mairie socialiste depuis des lustres !

[Néo]

En vendant une partie de son parc immobilier, la municipalité pourrait faire tous les travaux nécessaires pour finir de transformer la ville. Cela permettrait d'atteindre rapidement le stade de "vie rêvée des villes" . ... Plutôt que d'investir dans des autoroutes.

[jerlau]

C'est ce que je me dis depuis que j'ai vu ces chiffres. En se désengageant, la Ville retrouve des ressources

Et en plus cela bouffe le temps des Conseillers Municipaux. Que fait la Béarnaise à Mourenx, Oloron ?? Il y a 4 agences BH dans le Béarn. On a changé de métier. Une Mairie doit-elle être agence immobilière ? Loyers plus chers ! Absoprtion de ressouces. Engagement. La Ville est engagée dans des opérations (caution bancaire).

C'est peut-être la raison pour laquelle la Ville emprunte peu. Peut-elle emprunter ?

Mais si la Ville se désengage, quid des revenus des conseillers municipaux, et là on ne parle pas de 1 ou 2 000 euros par mois !

[jerlau]

Lisez les 50 questions et l'extrait.

Posez vous la question : l'activité de la Béarnaise est-elle légale sur 2 plans

1) la zone d'intervention : Pau a-t-elle compétence à Lagor, Monein .... où intervient la Béarnaise ?

2) l'activité du secteur privé est-elle déficiente au point que l'activité de la Béarnaise soit indispensable, d'autant plus qu'elle fait plus de 30% de bénfices sur les loyers. Loyers sociaux ?

La municipalité n'aurait-elle pas mieux à faire . D'autant plus que investir à Lagor pour la BH revient à obérer la capacité d'emprunt de la municipalité et donc à augmenter les impôts du Palois

Faut-il que le Palois paye des impôts pour que la BH puisse investir à Lagor, entre autres ? Lui-a-t-on demandé son avis ? En a-t-on parlé pendant la campagne électorale ?

Y aura-t-il enfin une réponse de la Mairie ?

[Néo]

Comment diminuer les impôts locaux ?
de Néo le Ven 18 Avr 2008 22:05

294 € de taxe foncière en moyenne contre 244 euros dans les communes de taille comparable soit 20% de plus !... (source : Les Comptes des Communes, Analyse des Equilibres Financiers Fondamentaux 2005).
337 € de taxe d’habitation en moyenne contre 184 € (communes comparables) soit 80 % de plus.
Cela fait une moyenne de 631 € contre 428 € en moyenne soit 47% de plus.
En retour Pau procède à des investissements directs par habitant de 232 € contre 333 € dans les communes de tailles comparables soit 29 % de moins.
Aucun candidat, dans la campagne n'a envisagé de diminuer les impôts s'il était élu.

Jerlau, tu avais donné une explication sur Pauforum, selon laquelle, je crois, une grande partie des impôts serait investie dans le parc immobilier. Est-ce que tu pourrais retrouver ces informations ?

[Néo]

de jerlau le Sam 19 Avr 2008 07:51


Je vais rechercher et réafficher. Mais en gros, l'explication était la suivante.

D'après les comptes Minefi la Ville est peu endettée directement et n'emprunte pas. Mais n'emprunt-elle pas parce que elle ne veut pas ou parce qu'elle ne peut pas ?

La ville n'est endettée directement qu' à hauteur de 790 E par habitant. (cf la pièce Minefi ci-jointe) contre 1133 E par habitant. Plus de 40% d'endettement ailleurs. On pourrait être satisfait.

Mais il ne faut pas oublier que le Conseil Municipal se porte garant de tous les emprunts effectués par les SEM, comme la Béarnaise Habitat. La dette des Sem est entièrement cautionnée par la Ville. Et cette dette au total est de l'ordre de 100 Millions d'euros, dont 70 à 80 pour la Béarnaise, le reste étant à prendre dans les comptes des autres Sem, cite paumulimedia, zenith, pau-pyrénées,

Les dettes de la ville ne sont que de 60 Millions d'euros. Ajoutez y 100 Millions d'engagements Sem et cela fait 160 Millions d'euros, soit 50% de plus qu'ailleurs. Que fait le banquier alors ? Soit il refuse de prêter, soit il augmente les taux, et les affaires immobilières voient leur rentabilité obérée.

Qui peut pallier à cette situation alors ? Le brave citoyen au travers des 50 millions d'impôts qu'il paye, soit pratiquement 20 millions de trop par rapport aux autres villes.

Et à quoi servent ces 20 Millions ? Un exemple : La Poste : achat d l'immeuble par la ville 2 Millions d'euros, plus de 3 millions de travaux, le tout financé par la Mairie. La Mairie finance le démarrage de l'affaire, c'est le starter, et ensuite elle met le bien dans une SEM. C'est tout boni. Le citoyen a financé le démarrage. La Mairie fait un apport en nature. Et la Sem devient un opérateur immobilier de choix. On voit cette mécanique dans les comptes. Prenez les compte Minefi et prenez la ventilation des dépenses d'investissements. La vVille équipe pour 30 % de moins qu'ailleurs et en plus il y a 20 Millions inexpliqué alors qu'ailleurs le montant non expliqué par le MINEFI est de 10 millions. Cet écart écart représente les opérations de type Poste.

D'autre part les prêts de la SEM sont garantis par les biens eux-mêmes et par la Mairie. Cela devient alors un levier extraodinaire. De Stampa en 2005 ou 2006 l'avait écrit dans son blog de façon tout à fait naïve. Il s'extasiait devant un tel système.

Ainsi quand la Béarnais investit à Lagor, comme opérateur immobilier classique, le citoyen palois est encore plus riche. Mais le sait-il ? L'impôt a été détounré de sa principale fonctions : financer les aménagements communs à la collectivité et pour lesquels il n'y a pas d'opérateur privé.

Et au bout de 30 ans de ce système, la Ville est assis sur un milliard d'euros de biens immobilier.

Mais c'est une réussite ! Et pourant personne n'en parle. Même si cela a servi à donner quelques centimes de plus à quelques conseillers municipaux, c'est pas le problème. Ils ont travaillé, ils ont eu un gain, il reste un milliard. Tout est parfait.

Mais il faut pas aller trop loin. L'obésité immobilière nuit au développement. Lisez ou relisez le livre d'Alain Peyrefitte, "le miracle du développement", il y a un chapitre, sur les notables hollandais du 17 ième siècle qui avaient immobilisé leurs fortunes dans l'immobilier au détriment des activités commerciales et de production. Le pays avait régressé très vite. Cette histoire est très proche de ce qui se passe à Pau.

L'obésité immobilière focalise les esprits de la muncipalité au détriment des aménagements nécessaires pour faciliter les transports et les moyens de production, de commerces, qui sont les bases de l'activité.

Bayrou aurait gagné à expliquer ce genre de choses. Même MLC peut enfourcher cette orientation. C'est une réussite, mais il faut en sortir.

Et c'est là qu'il y a une pampa de projets, de possibilités!

[Néo]

Les SEM sont endettées à hauteur de 100 M€ pour un actif de 1000 M€, soit à hauteur de 10%, ce qui paraît très peu.
Mais ces 1000 M€ sont-ils la valeur comptable brute, nette ou réévaluée dans l'année ? (test de la qualité de la comptabilité et de l'audit... différences parfois entre valeur comptable _ biens immobiliers amortis sur 20 ans _ et valeur marchande _ selon état des immeubles et fluctuations du marché de l'immobilier)
Quelles sont les différentes SEM ?
A quelle hauteur la ville de Pau est-elle actionnaire de chacune des ces SEM ? Pour savoir qu'elle est la part de la ville dans ces 1000 M€.
Qui sont les autres actionnaires ?

Désolé, en faisant un couper / coller, j'ai effacé le tableau des comptes de la ville que tu avais posté. Est-ce que tu pourrais l'y remettre ?
Par ailleurs, le tableau ne fournit qu'un détail partiel des produits et des charges.

[jerlau]

Les SEM sont endettées à hauteur de 100 M€ pour un actif de 1000 M€, soit à hauteur de 10%, ce qui paraît très peu.
Mais ces 1000 M€ sont-ils la valeur comptable brute, nette ou réévaluée dans l'année ? (test de la qualité de la comptabilité et de l'audit... différences parfois entre valeur comptable _ biens immobiliers amortis sur 20 ans _ et valeur marchande _ selon état des immeubles et fluctuations du marché de l'immobilier)
Quelles sont les différentes SEM ?
A quelle hauteur la ville de Pau est-elle actionnaire de chacune des ces SEM ? Pour savoir qu'elle est la part de la ville dans ces 1000 M€.
Qui sont les autres actionnaires ?

Désolé, en faisant un couper / coller, j'ai effacé le tableau des comptes de la ville que tu avais posté. Est-ce que tu pourrais l'y remettre ?
Par ailleurs, le tableau ne fournit qu'un détail partiel des produits et des charges.

Financièrement c'est une réussite exceptionnelle. 5 étoiles ! La Béarnaise, pour 500 Millions de béton il n'y a que 80 Millions de dettes. C'est exceptionnel; les appartements sont amortis. Il n'y en a que 600 environ qui sont encore à payer pour les dettes. C'est une affaire exceptionnelle. 5 milllions de profit annuels. La Ville est assise sur un tas d'or. Les 4000 autres logements ne figurent pas dans les comptes au niveau du bilan. C'est ce qu'on appelle "les perles immobilières". Rien au bilan, mais de l'or en barre. Evidemment avec grosso modo 15 millions d'euros payés en trop par les Palois sur 30 ans, cela fait 450 Millions. Qu'il en reste 1 milliard au total dans les fouilles. C'est bien. Dans d'autres villes, le Maire s'est tiré en Amérique Latine. Ici ils les ont mis dans le béton. Il y a pire. Mais l'activité de la ville se meurt dans le béton.

Le système AL est parfait pour amasser le fric. Système de Sem, préachat par la Mairie, emprunts cautionés par la Mairie même à Lagor, redistribution de quelques subventions pour conserver les voix, fric dans les Sem. C'est une affaire simple qui tourne bien. Mais le Palois se tourne les pouces sur un tas d'or.

On continue ? Il faut le dire clairment. La dessus la Mairie devrait être nette.

Quand aux détails des comptes, pour l'instant on n'a que le Minefi. L'opposition a toujours été tellement mouillée que les comptes détaillées n'ont jamais été publiés. Ils en ont peur, alors que c'est une réussite qui mériterait d'être connue.

Et Bayrou n'a même pas eu une approche honnête. Il voulait changer quoi. Il n'a même pas été foutu d'aborder ce problème. Pourquoi ? Parce qu'il avait besoin de ce fric pour ses campagnes électorales ? C'est pas tous les jours qu'on trouve 1 milliard sous la botte d'un Béarnais.

MLC, elle, elle va aborder la question ? On dit pas pour résoudre, mais pour aborder. Il faut pas des heures, des jours, des siècles !

C'est à se demander si la Béarnaise existe même !

[Néo]

Tu avais posté des comptes de SEM sur Pauforum. Est-ce que tu les as encore sous la main ?
D'où est-ce que tu sors le chiffre de 500 M€ d'actif à la Béarnaise ? Si ce chiffre est inscrit au bilan, il reste à contrôler par rapport aux prix du marché de l'immobilier, car je me méfie qu'il soit très sous-évalué ou sur-évalué.

"Mais l'activité de la ville se meurt dans le béton" : tout à fait d'accord avec toi.

[jerlau]

Dans l'actif de la Béarnais il n'y a pas les 500 ME. Ce chiffre de 500 ME sort simplement de de que dit la Béarnaise ;elle a 4 à 5000 logements , de 50 M2 de moyennes, ce qui fait 250 000 M2 environ à 2000 E le M2, cela fait 5 ME. Que cela ne soit que 400 ou que ce soit 600 cela ne change pas le constat.

Au bilan il n'y a ques les appartements non amortis, environ le même montant que les dettes. Quelqu'un avait publié sur PauForum le bilan de la Béarnaise,mais je l'ai pas retrouvé.

Les seuls chiffres qu'on ait de façon certaine, c''est les 17 ME de loyers (InfoGreffe de 2006) et les 5 ME de profits (même sources), soit 12 Millions de frais.

Si on ramène cela au M2, cela fait du 70 E le M2 par an pour 250 000 M2, soit du 6 E de moyenne par mois par m2. Le chiffre de 250 000 M2 doit être pas loin de la vérité.

Les 5 ME de bénéfices proviennent du fait qu'au moins 4000 appartements sont amortis. Il y a pas de frais de rembousements, et pas d'amortissements. Et même ce bénéfice de 5 ME est très faible. Il devrait y avoir au moins 12 ME de bnéfices.

Comment expliquer les 12 ME de frais ?:

80 personnes travaillent à la Béarnaise, soit au total avec les charges, 36 000 E * 80 : 3 ME environ,
soit du 12 E au M2. Vous avez déjà vu des appartements de 100 M2 qui vous demandent 1200 E de frais par an de personnel, tous les jours lls bordent la bergère ! 2 mois de loyer en frais de personnel sur la base de 250 000 M2. S'il y en a moins c'est encore pire.

Il y a ensuite 9 ME de frais autres pour 250 000 M2, soit 36 E au M2 d'achats divers ( du stylo à la bagnole )

Vous avez vu déjà 3600 E d'achats divers par an pour un appartement de 100 M2 en moyenne.

On arriverait à des charges qui dépassent largement les 50% du loyer. Il y a un problème.

Ces comptes couvrent autre chose ! Les profits ne devraient pas être de 5 ME, mais de 12 ME au minimum, soit 20 E de frais en moyenne par M2, 2000 E par an pour un appartement de 100 M2., soit des charges qui représentent déjà 30% du loyer. C'est déjà beaucoup.

Et dans ce conseil muncipal, comme dans le précédent, avec "l'opposant en chef" Péres qui est comptable, personne ne moufte.

Que faut-il penser ?

C'est peut-être pour cela que la réussite exceptionnelle ne peut pas être présentée. Il y aura toujours un "abruti de service" qui fera ce genre de calcul.


Tant que la municipalité n'a pas livré ce genre de chiffres, il y a doute sur la municipalité.

Que la municipalité sorte enfin les chiffres ? Ces chiffres devraient être publics. Ils ne le sont pas . Pourquoi ?

[Néo]

"Il y a ensuite 9 ME de frais autres" Ca doit être les (amortissement + frais financiers) du coût de construction (et d'entretien) des immeubles.

En somme, les loyers seraient très faibles, ce qui paraît une politique très "sociale", (l'ensemble des contribuables payant le loyer des personnes dans les HLM) mais l'argent serait mieux investi dans les infrastructures de transport (bus en site propre et pistes cyclables) et l'économie (zone de la gare).

[jerlau]

"Il y a ensuite 9 ME de frais autres" Ca doit être les (amortissement + frais financiers) du coût de construction (et d'entretien) des immeubles.

tu as raison, j'ai fait un calcul un peu vite. Pour les amortissements des 600 immeubles non encore amortis, il doit bien y avoir 3 Millions d'amortissements ( 60 millions, 20 ans).

Donc il devrait y avoir 9 ME au lieu de 12 ME pour mon calcul erroné et de 5 ME officiels.